Hà Nội, ngày 25-09-2021

Kinh nghiệm cải tạo chung cư cũ tại Nhật Bản

15/04/2021 10:40 | 0

(HNNN) - Tại Nhật Bản, mô hình nhà chung cư đã xuất hiện từ những năm 50 của thế kỷ trước. Trải qua thời gian, những khu nhà này không còn đáp ứng tiêu chuẩn về an toàn và văn minh đô thị. Chính vì thế, chính quyền Nhật Bản đã đưa ra không ít chính sách để cải tạo đảm bảo đời sống của người dân.

Shinonome Canal Court được coi là dự án điển hình thành công về cải tạo chung cư cũ.

Các chung cư cũ của Nhật Bản hiện được phân thành 4 nhóm dựa vào số năm xây dựng: 1950, 1970, 1985, và 1995. Xác định tầm quan trọng của việc cải tạo các chung cư cũ, nhiều năm trước đây, chính quyền Nhật Bản đã lồng nhiều nội dung liên quan tới vấn đề này vào luật cải tạo khu vực đô thị. Trong đó, chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ sẽ nhận được nhiều ưu đãi như hỗ trợ giải phóng mặt bằng hay trợ cấp tài chính từ ngân sách quốc gia. Thông thường, tỷ lệ trợ cấp khác nhau, tùy theo các loại dự án mà ngân sách sẽ được thay đổi qua các năm. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng có thể được vay với lãi suất thấp hơn thị trường, thậm chí trong một số trường hợp, lãi suất này còn bằng 0.

Để thực hiện việc cải tạo một khu chung cư, trước hết chính phủ phải nhận được sự đồng ý của đa số cư dân sống trong chung cư đó. Chính vì có sự đồng thuận của người dân sống trong chung cư nên gần như việc đền bù cải tạo chung cư cũ ở Nhật Bản là không có. Dù vậy, chính phủ sẽ đưa ra sự hỗ trợ cụ thể đối với những người dân này. Cụ thể, trong quá trình người dân tự di chuyển và tìm nhà mới, họ sẽ được miễn thuế thu nhập cho đến khi tìm được nhà thay thế. Đồng thời, trong 5 năm tính từ thời điểm chung cư được đưa vào cải tạo, thuế bất động sản đối với người sống trong các chung cư cũ được cải tạo sẽ được khấu trừ 50%. Nếu ai không muốn tiếp tục sinh sống ở khu vực cải tạo, chính quyền sẽ hỗ trợ mua nhà thu nhập thấp ở nơi khác. Thực tế, Nhật Bản đã thành lập công ty cho vay liên quan nhằm tạo ra các khoản cho vay dài hạn với lãi suất thấp, giúp người dân có thể mua nhà thuận lợi trong phạm vi có thể.

Thêm vào đó, bản thiết kế cải tạo chung cư phải đạt các tiêu chí về nhu cầu mặt bằng đa dạng của các gia đình, phát triển không gian chung (phòng sinh hoạt chung, ban công rộng), thân thiện môi trường (hạn chế số tầng, có sân chơi, cây xanh, kiểm soát mật độ dân số). Trước khi tiến hành cải tạo, doanh nghiệp bất động sản sẽ tổ chức các buổi triển lãm giới thiệu để người dân góp ý và cảm thấy quen thuộc với thiết kế mới của khu chung cư, tạo điều kiện thuận lợi trong việc di dân, giải phóng mặt bằng thuộc dự án.

Tại hầu hết các dự án cải tạo khu chung cư, chủ đầu tư đều tạo điều kiện cho người dân tái định cư tại chỗ. Đây là điều kiện tiên quyết để tạo nên sự đồng thuận trong cư dân hiện đang sống tại chung cư cũ vì hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở do thói quen, việc làm, môi trường sống... Thông thường, các hộ dân được tái định cư tại một khu nhà xây dựng trong chính khu đó, với điều kiện ở cao cấp và tốt hơn, điều kiện hạ tầng được cải thiện một cách tốt nhất có thể. Hoặc chủ đầu tư sẽ xây dựng những tòa nhà chung cư mới cao tầng hơn, một phần căn hộ trong số đó sẽ dùng cho việc tái định cư, một phần được bán ra thị trường. Quỹ đất ở dôi dư có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng sang dịch vụ, thương mại và kinh doanh nhằm bù đắp chi phí xây dựng.

Hiện, Shinonome Canal Court được coi là dự án điển hình cho việc cải tạo chung cư của Nhật Bản. Đây vốn là một khu nhà ở, bao gồm các khối chung cư cũ nát và cảng biển bị bỏ hoang rộng 16ha, cách trung tâm Tokyo 6km về phía tây nam. Được lựa chọn là một dự án thí điểm của Cơ quan tái thiết và cải tạo đô thị Nhật Bản hợp tác với tập đoàn Mitsubishi, dự án nhằm cải tạo các khu nhà ở đã cũ hiện hữu trong lõi đô thị. Đây là công trình đòi hỏi một lượng vốn đầu tư khổng lồ, phân chia thành 3 khu vực lớn và được cải tạo theo các mục địch khác nhau. Khu Canal bao gồm các khu nhà tiêu chuẩn cao hướng ra mặt kênh và được quy họạch là phần cung cấp cho các công ty con tham gia phát triển làm nhà chung cư cao cấp, để bán và đền bù chi phí thực hiện dự án. Harumi Dori là khu phức hợp, bao gồm khu văn phòng, shopping center và bãi đỗ xe cao tầng. Khu trung tâm là nơi phát triển nhà ở, căn hộ chung cư cho người có thu nhập trung bình và thuộc diện tái định cư tại chỗ. Người dân cảm thấy rất hài lòng khi các chủ đầu tư có thể đạt được hiệu quả kinh tế với một nửa quỹ đất dành để tái định cư, phần dôi ra được chuyển đổi sang mục đích dịch vụ, thương mại để bù đắp chi phí xây dựng.

Sau khi được tái xây dựng và hoàn thiện vào năm 2007, chủ đầu tư đã thay đổi một cách tổng thể hệ thống cơ sở hạ tầng, tái thiết không gian sống và tiện ích xã hội một cách hợp lý. Hiện, Shinonome Canal Court có 6.000 căn hộ cùng với hệ thống giao thông, công viên đồng bộ và hệ thống cửa hàng. Từ một khu đất cũ và hoang hóa ban đầu, ngày nay Shinonome Canal Court trở thành một khu chung cư cao cấp, thân thiện với môi trường và là niềm mơ ước của nhiều người dân Nhật Bản. Cách thức cải tạo khu chung cư này đã được nhiều chủ đầu tư khác tại quốc gia này học hỏi và nhân rộng.

Quỳnh Dương
Bình luận
  • Chọn ngày:
  • /
  • /